A może wybudujemy dom? No dobrze, kupimy działkę, ale co dalej?

Żródło: fotolia.com

Poniższy poradnik powinien ułatwić Ci spełnienie marzeń o posiadaniu własnego domu. A więc po kolei:

1. Kup działkę budowlaną

Zanim jednak dojdzie do podpisania aktu własności, sprawdź jej stan formalno – prawny przy użyciu odpisu księgi wieczystej. Z niego dowiesz się, kto jest właścicielem działki, czy działka nie jest zadłużona, czy nie jest ograniczona służebnością dla osób trzecich itp. Ustal również jej przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. W tym celu udaj się do urzędu gminy właściwego dla położenia danej działki i złóż wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – musisz znać numer działki. Aby wybudować na niej dom działka powinna być przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną.

2. Uzyskaj decyzję o warunkach zabudowy lub wyciągnij wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Jeśli nie wiesz, czy Twoja działka objęta jest planem zagospodarowania udaj się do właściwego urzędu gminy, gdzie na pewno uzyskasz potrzebną informację. Jeśli jest – złóż wniosek o wydanie wypisu i wyrysu, jeśli nie – złóż wniosek o wydanie warunków zabudowy. Wzory wniosków zwykle dostępne są w urzędach. Dane, które wpisujesz do wniosku o wydanie warunków zabudowy mają charakter orientacyjny – opisujesz, co chciałbyś zrealizować na działce – jednak pamiętaj, że parametry określone w decyzji są podstawą do wykonania projektu budowlanego.

3. Poszukaj geodety, który wykona Ci mapę do celów projektowych

Taka mapa, wykonana przez uprawnionego geodetę, w skali 1:500, jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę.

4. Wybierz pracownię projektową

Która pomoże Ci w urzeczywistnieniu marzeń o własnym domu – zabierz ze sobą mapę do celów projektowych oraz decyzję o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

5. Opracuj projekt budowlany

Zapewne masz już jakieś wyobrażenia o własnym domu, prawdopodobnie przeglądałeś też gotowe projekty różnych pracowni. Kolejnym więc krokiem będzie opracowanie projektu budowlanego. Możesz zrobić w dwojaki sposób:

Opracować projekt indywidualny – w tej wersji „pracujesz” z projektantem nad swoim domem od podstaw. Aby Twój dom był urzeczywistnieniem Twoich marzeń, każdy kolejny etap projektu (wygląd elewacji, rozkład pomieszczeń, usytuowanie na działce) powinien być z Tobą omawiany i uzgadniany, a projektant powinien służyć radą i pomocą. Musisz jednak pamiętać, że pewne ograniczenia narzucają warunki zabudowy (lub plan zagospodarowania przestrzennego).

Kupić i adaptować projekt typowy – jeśli znalazłeś dom w katalogach projektów gotowych, który spełnia Twoje oczekiwania, a ponadto jest zgodny z wymaganiami stawianymi przez warunki zabudowy lub plan zagospodarowania przestrzennego, możesz kupić projekt takiego domu (sam lub za pośrednictwem biura projektowego). W projekcie gotowym możesz, za pośrednictwem uprawnionego projektanta, dokonać niewielkich zmian, po uzyskaniu pisemnej zgody autora projektu.

PAMIĘTAJ! – Dokumentacja projektowa, zarówno indywidualna jak i typowa, jest dziełem twórczym, chronionym przez prawo autorskie. Nie wolno bez zgody autora dokonywać w nim zmian ani wykorzystywać projektu po raz drugi.

PAMIĘTAJ! – Ceny projektów są wolnorynkowe.

Twój projekt budowlany powinien być wykonany w czterech egzemplarzach i musi zawierać:

• Projekt architektoniczno – budowlany
• Mapę do celów projektowych
• Decyzję o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• Projekt zagospodarowania działki
• Wymagane szczególne uzgodnienia lub decyzje narzucone przez warunki zabudowy lub plan zagospodarowania przestrzennego (np. decyzja konserwatorska, badania geologiczno – inżynieryjskie, uzgodnienia z Zakładem Melioracji itp.)

6. Złóż wniosek o pozwolenie na budowę

Kiedy masz już kompletny projekt budowlany możesz iść do właściwego organu (Urzędu Miasta, Starostwa Powiatowego), złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, załączając do niego cztery kompletne egzemplarze projektu budowlanego oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W razie stwierdzenia przez organ wydający decyzję, błędów lub braków w dokumentacji projektowej, urząd w drodze postanowienia terminowego nakłada obowiązek usunięcia wykazanych nieprawidłowości.

7. Nareszcie uzyskujesz pozwolenie na budowę

Po 30 dniach (a w sytuacjach bardziej skomplikowanych po maksymalnie 65 dniach) od momentu złożenia wniosku w urzędzie, otrzymujesz pozwolenie na budowę wraz z dwoma egzemplarzami projektu budowlanego (pozostałe dwa egzemplarze zostają w urzędzie, przy czym jeden przekazywany jest do nadzoru budowlanego). Pozwolenie na budowę staje się prawomocne, gdy żadna ze stron postępowania administracyjnego nie odwoła się od decyzji w ciągu 14 dni od dnia jej doręczenia. Twoja decyzja ważna jest przez 3 lata, co oznacza, ze w tym czasie musisz rozpocząć budowę swojego domu.

8. Budowę budynku jednorodzinnego możesz również zgłosić

Zgodnie z jedną z ostatnich nowelizacji prawa budowlanego, budynki mieszkalne, których obszar oddziaływania mieści się w całości w granicach danej działki, można wybudować po zgłoszeniu robót budowlanych do urzędu. Zgłoszenie różni się od pozwolenia rodzajem wypełnianego wniosku, zaś załączniki pozostają takie same jak w przypadku ubiegania się o pozwolenie. W przypadku zgłoszenia, budowę rozpocząć możesz już po 30 dniach, jeśli w tym czasie nikt nie wniesie sprzeciwu.

Analizując dane statystyczne z ubiegłego roku okazuje się, że niewielu inwestorów decyduje się na zgłoszenie budowy domu, a większość pozostaje przy tradycyjnej drodze uzyskiwania pozwolenia na budowę. Prawdopodobnie wynika to z faktu, iż regulacje prawne dotyczące ustalenia obszaru oddziaływania inwestycji podlegają interpretacji, a to oznacza, iż każdy urzędnik może odczytać je w odmienny sposób. Jeśli tak się stanie, wówczas musisz złożyć ponowny wniosek, tym razem o wydanie pozwolenia na budowę. Tym samym wydłużamy czas wydania decyzji administracyjnej. Ponadto, w przypadku zgłoszenia budynku nie funkcjonuje jego zmiana, tak jak w przypadku pozwolenia na budowę. Ale inwestor ma prawo wyboru.

Teraz przyszedł już czas na prace budowlane, a w tak zwanym międzyczasie:

• Możesz poszukać kierownika budowy, ekipę budowlaną, inspektora nadzoru
• Możesz rozejrzeć się po hurtowniach budowlanych i zaznajomić się z ich ofertą
• Powinieneś wystąpić do zakładu energetycznego o wydanie warunków technicznych na podłączenie prądu
• Powinieneś wystąpić do zarządcy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej o wydanie warunków technicznych na przyłączenie Twojego domu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, a po ich uzyskaniu znaleźć projektanta, który wykona projekt przyłączy wodno – kanalizacyjnych
• Jeśli Twój dom będzie podłączony do sieci gazowej, powinieneś wystąpić do Zakładu Gazowniczego o wydanie warunków technicznych na podłączenie budynku do sieci

POWODZENIA !
Jeśli nie masz czasu bądź ochoty na samotne zmaganie się z drogą administracyjną, zapraszamy do Pracowni Projektowej „MAX” mieszczącej się w Kielcach, na ulicy Okrzei 64. Zostawiając tam pełnomocnictwo zrzucisz z siebie większość obowiązków administracyjnych.

Autor poradnika
Tomasz Zalewski
Właściciel Pracowni Projektowej MAX